キリギリスの国

アリは、夏に一生懸命働いて食べ物を備蓄して冬にに備えたが、キリギリスは夏に遊んで冬に死んでしまうってイソップ物語ですよね。

食べ物がある時にたくさん貯めておいて、モノがない時を乗り切るってことなんですね~。

ある時話の中で日本のバブル時代は凄かった!ってな話をアレコレした後に、ふとこの物語のコトを思い出しました。

最近のコトは良く忘れますが、昔に覚えたことは結構覚えている…う~ん、こりゃ老化そのものかも…(;^_^A
まぁ、ソレは置いておいて…

毎年問題になりながら増え続け、もう1000兆円を超える日本の借金ですが、景気が悪化して税収入が減ったので赤字国債を発行するとか聞きますよね。

なら、バブルの時にはたくさんの税収入があったので国債が減ったのではないかな??
いえいえ、国債ゼロかも…
いえいえ、減ってなきゃおかしいかも…

そんな疑問が生まれてちょいと見てみると…

見方や意味がよくわからない表がでてきました…(;^_^A
まぁ、勝手に判断してみることに…

国債発行額の合計覧で

昭和22年~39年までは、「収支均衡予算 国債発行せず」となっています。
昭和40年から国債の発行が始まってから今まで「国債発行せず」って言葉は見当たりません…
それどころか、年々発行の合計が増えています。

さて、バブル期と呼ばれる昭和60年から平成3年はどうでしょうかね??

アレレ、やっぱり国債は発行されていました(;^_^A
それも年々増えています…

確かに「国債依存度」って数字は、20%台から10%台に下がって平成3年には一桁台になってます。
ってことは、税収入が多いから国債発行数が増えても依存度が下がったってことなんでしょうかね??

二度とないと言われる好景気のバブル期にですら、国債を減らすことができないならこれから先に減ることはないような気がしますね…

ってことは、これから先もどんどん国の借金は増え続けるってことに…

もうじき日本の経済もはじけそうな気もしますね…(T_T)

アリのように、モノがあるときに貯めておくってことはできないのでしょうかね…

う~ん、足元を見て、身の丈を知って暮らすってのは難しいのでしょうね…
中国のバブル景気もアメリカやばいみたいです。
空売り

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駐車場の仲介手数料

 

家についている駐車場も一緒に借りたら仲介手数料がそれぞれについてきた。
なんだそりゃ?
宅建業法では、仲介手数料は家賃の一か月分を上限とし、半月分を超える場合は借主の承諾が必要となっている。
なので、家に関する手数料は半月分だった。それは、もちろん納得。
一方、駐車場に関しては宅建業法の言う仲介対象に当たらないらしい。なので、不動産屋の采配しだいである意味自由に決めれると。
なので、タダでも言いし、極論10万とかとんでもない値段を請求しても法律上問題ない。
とは言え、一般的には一か月分が相場。
うーん。
こんなの、法律で決めてなくていいの?
入居申込書には家賃や共益費、仲介手数料、そして駐車場代に関しても記載がある。
ただ、ここには駐車場の仲介手数料は書いていない。
なのに、いざ支払いの段になって仲介手数料が現れる。
一か月分だから、泣く泣く払えばいいけど、「10万です」なんていわれたらどうするの?
家を決めて、お金を支払う段になってそんなこと言われたら今更断るわけにはも行かないし、断りようがない。結局、消費者は泣き寝入り・・・。
そんな事を、野放しにしてていいの?
「実質、一か月分だからいいじゃないか」
と言われればそうだけど、なんか腑に落ちない。
不動産屋曰く「会社で決めた額なので」という事。
交渉(値引き)は受けないと。
家とは別に月極を仲介なら納得できるのだが、「駐車場付きの家」の仲介を頼んで、不動産屋が実際に仲介した人物も1人。なのに、仲介料は別。
別に、思い入れのある物件でもないし、開き直って新しく探すのもありか・・・。

 

 

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ぼろアパートのからくり

 

面白物件を探そうと思って意気込んでたけど、なかなか財布と相談するとそれどころじゃなくなるねぇ
だいたい敷金2礼金2とか大家さんは貸す気あるの?って旨を言ってみたらソコにある「カラクリ」を教えてもらえました。
すげー古かったり風呂無しの物件でも平気で礼金2とかあるけど
実はあれ『生活保護』枠なんらしい
自治体からナマポの人には家賃補助が出るから問題なく支払われるんだそうで
つまり薬出しまくるお医者さんと一緒で、税金から効率的にお金を抜くシステムなんですねアレ
通常の物件は生活保護お断りで敷礼も下げてるけど、okな物件は2ずつ取る気満々だね

 

 

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不動産、節約スタートが大切

 

もし、あなたが銀行から借金をして、ローンを組み、不動産投資を始めようと
思っている場合には・・・・
「最初、もうかったお金は使わずに、貯金して金融再投資せよ!」
不動産投資を始める、というくらいですから、初年度から赤字な物件は論外
と思いましょう。
探せば、最初の数年は黒字の物件はたくさんあります。
が、最初のうち黒字だから、といって、たかをくくらないように!
細かい説明は省略しますが、家賃収入からローンや必要経費を差し引くと、残金
よりも、次年度はらわないといけない所得税が高くなってしまう、という状況が
発生することが多々あります。
大抵の優良物件も購入して十数年後にこのデッド・クロスが発生します。
十数年後のデッド・クロスに備えて、最初のうちの黒字を無駄遣いせずに、
運用しておくことが大切です。
大家さんによっては、単純に現金を十年と貯金したままにしている人が
いらっしゃいます。
非常にもったいないこと、と感じています。

 

 

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箱根の不動産は5万円?

 

最近は、インターネットを使い、競売不動産物件も、誰でも平等に閲覧で
きるようになりました。
便利になったものです。
例えば・・・
・マンション
・55平米
・足柄下郡箱根町仙石原
・競売価格5万円~
そんな競売物件があったりします。ぱっとみ、「5万円ぽっきり」で購入で
きるのであれば、私も、と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、
不動産売買は、そんなに甘いものではなかったりします。(笑
本当に5万円ぽっきりで購入できるのであれば、別荘用だったり、リタイア後
用だったり、と真剣に考えてしまいそうですが、世の中、そんなにおいしい話
しは、そうそうございません。
激安の物件には、必ず、それなりの理由があります。
激安物件の主な理由は以下となります。
・物件が非常に老朽化していて、相当の修繕費を積まないと住めない
・なんらかの理由で(物件を占拠されている方がいたりして)簡単に転売した
り、簡単に賃貸に出せない。
様々な理由が考えられますが、そういい話は多くないようです。

 

 

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土地の価格と、放射能汚染の影響

 

先日、ネットの記事で福島第1原発から約15キロ離れたところの
土地を売却されようとしている方の話しがございました。
以前は、坪15万円が、今では、1/10以下でも買い手がいない、
とのことです。。。
放射能の問題は、私たちにとって未知の部分が多いエリアですので、時間が
経ってみないと分からない、ということが多くございます。
関東に不動産を所有している者の一人として、将来のリスクは常に感じて
います。
現実には、ほぼあり得ないことではありますが、もし、将来、関東が広範囲に
渡って、人が住むのに不適、ということになってしまうようでしたら、私を含
めて、多くの不動産投資家が、自己破産の危機、に陥ることでしょう。
冷静に考えてみれば、関東大震災も、予想を遥かに延びて、まだ起きていま
せん。いつ、都心直下型の地震が起きたとしてもおかしくない、と言われて
10年以上経っています。
大震災のリスク、放射能のリスク、などを考えると、少なくとも、日本国内で
は不動産投資はしないようがよい、という考え方になってしまうように
も思っています。
今年は311の大災害が起きてしまったので、放射能リスクは、震災リスクを
真剣に考える方が激増したのでは、と思います。
が、冷静に一歩下がって、資産運用全般で考えてみると、ほぼ全ての投資に
対して、意外と沢山の「リスク」が隠れていることが分かります。

 

 

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不動産の一部、売却

 

私所有の不動産の一部、売却を進めています。
リアルな現場情報をお伝えできるのも、私の強みかと。。。
恥ずかしながら、私自身、海外の不動産に以前より興味は持っていま
したが、なかなか、本気で買うぞ、というレベルまで調べ上げられていませ
んでした。
今年に入りまして、海外出張も増え、色々な情報に接する機会も増えていま
す。
自分自身の資産ポートフォリオを長期的視野に立ち、すこしずつシフト
させようとしています。
現時点では、私が持っている不動産、というと日本国内だけ、です。
将来に向けて、海外の不動産もバランスよく所有できたらな、というのが
現時点でのプランです。
ということで、まずは、国内不動産の整理に取り掛かっています。
実際に物件を売る、となると、沢山の煩雑な作業を伴います。
売るに当たって物件の情報を整理しないといけません。
物件を購入したときの情報が残っていれば、その情報を再利用できるので便利
ですね。
また、今回、築6年なのですが、かなり外壁が汚れてしまったので、売却の前
に全壁、塗りなおしました。
これだけで、何百万という経費がプラスでかかります。
壁、塗りなおしますと、本当にきれいです。
改めて物件に対しての愛着も、わいてまいります。
でも、ここは、感情をぐっとこらえて、売却の道、を進みます。
また、売却物件もローンが組まれているものがあれば、売却と同時に繰り上げ
返済をすることになります。
やっかいなのが、繰上げ返済に伴う手数料です。
条件によって、借入金の2%の手数料、ということもあります。
1億借金していた場合には、手数料だけで200万円取られてしまう計算です。
実際に壁の塗り終わりまして、早速、買い付け打診もいただいております。
ここ数日で大きく動くかもしれません・・

 

 

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お金って、とても大切なものですから

 

お金って、とても大切なものですから
やはり大切に使わないといけません。
かといって、
守りすぎるのもよくありません。
まずは、お金の使い方。
消費だけの使い方というのを変えていくのが大事です。
中には、服や時計を買うのにローンを組んでまで買おうとする人がいますが、
その服や時計が、
日を追うごとに価値が上がっていったり、
あなたに収入をもたらすものであれば良いのですが、
そうでもありません。
服も時計も、どうしても消費に行ってしまう、お金の使い方です。
ですので、
お金持ちというのは、そういう消費するものにお金をほとんど使わない。
ということです。
そういう消費ものにお金を使うのは後にとっておき、
まずは資産収入を作る。
そして、その資産収入が有り余ってきてから、
その余力のある資産収入で、時計や車や服を買うことをします。
労働収入というのは、働いたら誰でも入るものなので、
ただ単にお金を手に入れるのなら労働収入でいいのです。
しかし、将来にわたってより自由に、ますます豊かになっていくには
資産収入しかない。
ということに、いずれ誰もが気付くことになるでしょう。
だから多くの人は、不動産などを持ちたいと思うようになるのです。
ということで、
お金じゃないよ、心だよ。
と思いたい人が多いですが、
いざという時、友達がいつまでも家に泊めてくれたり、
いつまでも誰かが食べさせてくれることもありえない。
「いざという時、やっぱり本当に助けになるのは、
やはりお金だ」
と、大変な想いをしてきた
私の友人が言いましたが、
お金はとても大切なものです。
かといって、貯めるだけではほとんど増えない。
資産が増えていくお金の使い方をしましょう

 

 

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様々なリスク

リスクには様々なものがあります。

空室リスク : 立地条件の良い物件や希少性の高い物件を取得する。

たとえば、駅徒歩3分以内や、東京の青山などの人気エリアを狙ったりします。

家賃下落リスク : 部屋設備(セキュリティ、ネット環境)、内外装リニューアルなど。

築年数や間取りによる家賃相場を調べ、家賃下落分を考慮するといいでしょう。

市況リスク : 家賃の不払い、滞納など。

しっかりとした管理会社に任せればOK。

金利上昇リスク : 景気の上昇による変動金利が上昇してしまう。

ただ、それでも固定金利は損です。

それよりも最初から金利上昇分を見込み、そのリスクを吸収出来る利回りの物件を探すようにした方がいいです。

なるべくなら現行の金利プラス3~4%の上昇を見込みましょう。

流動性リスク : 不動産投資はすぐに現金化出来ません。

将来使うかもしれないお金まで投資に注ぎ込まないようにしましょう。

価格下落リスク : 建物が古くなったり、地震などで壊れたりするかもしれません。

ただ、それでも地震保険はメリットが無いので止めた方がいいです。

SRC構造のマンションにしたりします。

なので火事のみ保険に入ればよいです。

維持リスク : 保守、修繕費がかかる。

毎月積立ておくようにしましょう。

クロス、給湯、エアコン、水周り、外壁の補修などがかかるので、なるべくなら築年数の浅いものを買いましょう。

リスクは色々ありますが、それぞれのデメリットを考案して、よりよい不動産投資にしていく事が肝心です。

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不動産はミドルリスク

堅実と言ったり、不安を煽ったり、としていますが、それが不動産投資の現実です。

ミドルリスクなので、預貯金よりは確実にリスクがかかってしまうのは仕方ないですが、ちゃんとどんなリスクがあるのかを知っているのと知らないのとでは全然違います。

預貯金だけでは老後が心配ですからね。

いくら毎月貯金していても、会社勤めのサラリーマンが貯めれる金額は微々たるものです。

金利が低い時代だからこそ、少しはリスクがあっても、預貯金よりは高い金利がある方がいいですからね。

私も若い時代は預貯金だけしかやっていませんでしたが、一千万貯めるのにも最低でも10年はかかってしまい、無情な思いで過していました。

リスクとは不確実性のことで、未来が見えていない状態を指します。

なのでここで勉強して、不確実な未来を確実に変えていきましょう。

とにかく、借金をする場合はローン返済が賄えるか計算するようにしましょう。

同じグレードの中古マンション価格相場を調べ、数年後にいくらくらいの値段になるかを把握する事が大事です。

団体信用生命保険に入るようにもしましょう。

自分が亡くなった時に保険会社が代わりにローンを支払って、不動産は妻の物になる保険なので自分がもし亡くなった場合などのリスクに対して安心出来ます。

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